Formalności przy zakupie domu

Prawo budowlane nie definiuje pojęcia samowola budowlana. Nie oznacza to jednak, że problem nie istnieje. Co więcej, samowola budowlana może skutkować wysokimi karami, w tym nakazem rozbiórki budowli. Z tego powodu warto zrobić audyt kupowanej nieruchomości. Dowiedz się więcej na temat formalności, które należy dopełnić przed zakupem domu.

1. Formalności przy zakupie nieruchomości, w tym domu
2. Audyt geodezyjny/właścicielski/budowlany — dlaczego warto wykonać taki audyt?
3. Postępowanie legalizacyjne samowoli
4. Kiedy nie da się zalegalizować samowoli?

Formalności przy zakupie nieruchomości, w tym domu

Kupno domu to poważna, a w przypadku wielu ludzi, największa inwestycja w życiu. Dlatego szczególnie dużą uwagę zwrócić należy na formalności, jakie wiążą się z transakcją. Jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji i podpisaniem wiążącej umowy kupna, należy dokładnie sprawdzić wpisy w księdze wieczystej, protokoły kontroli technicznych instalacji, certyfikaty poświadczające jakość materiałów, z których zbudowany został dom, a przede wszystkim dokumentacje związaną z jego budową, w tym dziennik budowy, pozwolenie na budowę i użytkowanie domu. Tylko w takich sposób można dowiedzieć się, czy budynek został postawiony w pełni legalnie.
W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że dom jest samowolą budowlaną.
Nie można zapomnieć, że pozwolenie od nadzoru budowlanego jest niezbędne także w przypadku rozbudowy istniejącego budynku, np. o taras, wiatę, balkon czy też garaż.

Warto wiedzieć, że w momencie kupna domu, to właśnie nowy właściciel odpowiada za jego legalność. Z tego powodu w przypadku kupno domu formalności dopełnić najlepiej jak najszybciej, jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy u notariusza.

Audyt geodezyjny/właścicielski/budowlany — dlaczego warto wykonać taki audyt?

1. Roszczenia z tytułu samowoli budowlanej nie ulegają przedawnieniu (możliwe postępowanie z urzędu w każdej chwili).
2. Nadzór może wszcząć postępowanie wobec inwestora, jak i nowego właściciela (odpowiedzialność administracyjna przechodzi na nabywcę)
3. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, o których nabywca nie wiedział do roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady.
4. Bardzo wysoka opłata legalizacyjna. Może stanowić podstawę do obniżki ceny domu.
5. Problemy własnościowe z sąsiadem np. nieruchomość częściowo znajduje się na działce sąsiada (możliwe postępowanie z powodu donosu sąsiada, długi proces sądowy o odszkodowanie/przymusowy wykup części działki).
6. Stare mapy były wykonywane przy pomocy tuszu i ołówka, margines błędu to 10/20 cm. To wystarczy do tego, aby w nowych mapach budynek został “umiejscowiony”na działce sąsiada.
7. Nawet jeżeli dom ma pozwolenie na budowę i użytkowanie, jego części mogą być samowolą (np. garaż, balkon, wiata etc.).
8. Niektórych samowoli nie można zalegalizować, bo są niezgodne z prawem. O takiej sytuacji lepiej wiedzieć przed zakupem.
9. Mniej osób legalizuje samowole. Oznacza to większe ryzyko kupna nielegalnej nieruchomości mimo zapewnień sprzedającego, że budynek powstał zgodnie z prawem.

Postępowanie legalizacyjne samowoli

Legalizacja samowoli budowlanej jeszcze do tego roku nie było łatwa, a do tego konieczne było wniesienie opłaty legalizacyjnej. Co więcej, cała procedura często kończyła się negatywną, z punktu widzenia właściciela czy inwestora, decyzją nadzoru budowlanego, co w praktyce oznaczało konieczność rozbiórki.

Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie we wrześniu bieżącego roku, uprościła nieco tę procedurę. W efekcie legalizacja samowoli nie generuje dodatkowych kosztów dla właściciela nieruchomości – nie jest konieczne wniesienie opłaty legalizacyjnej. Dodatkowo przed wydaniu decyzji przez powiatowy nadzór budowlany nie są brane pod uwagę plany zagospodarowania przestrzenneg

Legalizacja samowoli budowlanej rozpoczyna się od zgłoszenia budynku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W trackie całego procesu konieczne jest przedstawienie kilku dokumentów w tym ekspertyzy technicznej, geodezyjnej inwentaryzacji obiektu oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To właśnie na ich podstawie jest podejmowana decyzja w sprawie legalizacji budynku. W przypadku negatywnej decyzji właściciel ma prawo do zażalenia.

Kiedy nie da się zalegalizować samowoli?

Wszczęcie procedury legalizacji budynku nie zawsze kończy się pozytywną decyzją nadzoru budowlanego. W kilku przypadkach legalizacja budowli jest wręcz niemożliwa. Nakaz rozbiórki może być wydany w stosunku do budynku, które nie spełniają wymagań technicznych. Ponadto istnieje kilka wyjątków, które nie mogą zostać objęte uproszczoną procedurą legalizacji samowoli. Do takich należą np. domy jednorodzinne wybudowane na terenie ogródków działkowych lub nieruchomości, co do których został wydany nakaz rozbiórki jeszcze przed tegoroczną nowelizacją prawa budowlanego. Abolicją mogą być objęte natomiast jeszcze nie zakończone procedury.